易憲容：收什么樣的房地產稅才有效果

易憲容（社科院金融研究所研究員）

房地產稅在上海與重慶已經試點一年，但從市場反映來看，征收房地產稅對遏制高房價所起的作用十分有限。國人可能會問，為何在成熟的市場行之有效的稅收制度，在中國卻水土不服？是與中國具體國情有關，還是與所出臺的稅收制度有關？

一般來說，在一個成熟的市場下，開征房地產稅，它能夠起到以下幾個方面的作用：

一是可以矯正現行所得稅的某些缺陷，堵塞逃稅的漏洞。比如目前采取個人所得稅的國家，由于未實現的資本收益在計算上有實際困難，通行不會把它列為征稅的范圍。如果不輔以財產稅的征收，這些未實現資本收益將成為逃稅的漏洞，使得政府一部分稅收流失而無從補救。

二是發揮量能課稅的原則，促進社會所得的公平分配。

三是征收財產稅也是與誰收益誰付費的課稅原則相一致的。因為每一個國家的政府支出中，國防與治安支出是最為重要的一塊，而這些支出的目的就是為了保衛國人的生命財產安全。還有，公共基礎設施的建設，不僅能夠繁榮經濟也能夠使財產增值。

四是隨著人口增加和經濟發展，國人所擁有的財產會不斷增加，對個人財產征稅可以為政府提供豐富和穩定的財政收入。

當然，財產稅還能提高資金市場的利率，從而使生產成本增加，引起產品及勞務價格的上漲，而部分稅務負擔會透過價格的上漲而轉嫁給消費者，從而遏制房地產的過度需求等。也就是說，無論是對房地產的投機炒作還是過度需求，房地產稅能夠起到重要的作用。

一般來說，房地產稅的課稅對象只限于土地及房屋。在計算稅基時，房地產的抵押貸款即負債不得扣除。而且房地產稅在大多數國家都屬于地方稅，為地方政府財政收入最重要的一部分。美國1996年地方財政收入1萬多億美元，其中房地產稅就占20%以上。

依照各國現行稅制，每一處土地及房屋都得征稅，都得根據政府定期查定之價格加以計算征收。為了課稅的目的，政府通常會每隔一階段就會對所管轄區域內之房地產進行一次估價，此一工作完成后，每幢房產應納稅就得根據查定價格加以計算。而這種查定的價格，在進行下一次查定價格之前，沒有重大事故發生，不得變更。

政府在查定房地產價格時可能有以下的幾種方法：一是市場交易法；二是成本法；三是資本法。對于以上三種方法，由于歐美國家房地產市場較為發達，市場交易法應用得最為普遍，特別是對自用住宅的估價，這種方法更是便利。無論是哪一種方法，對于房地產稅基的認定，都會用明確的法律來規定，以便減少房地產課稅的隨意性與不公平性。各國房地產稅多采用單一稅率。

同時，如同個人所得稅的征收一樣，房地產稅的征收同樣對某些特定住房設定優惠減免辦法。其優惠減免對象通常包括：政府機構所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非營利機構所擁有的房屋；自用住宅及個人收入低于某一水準或年齡高于某一水準者所持有的房屋。也就是說，房地產稅的征收并非對所持有的住房都征收，而是需要對不同使用性質的住房、對于不同收入居民持有的住房、對于持有住房多少不同是采取區別對待的。

對征收房地產稅，目前社會上不少人把它與土地出讓金聯系起來，認為購買住房時，房價中包括了70年土地出讓金的錢，因此再征房地產稅是雙重課稅。其實，土地出讓金與房地產稅是兩碼事。在發達的市場經濟國家，土地都是私有的，住房建筑商修建住房時，都得從私人手中購買得土地，而這種土地的購買都得通過交易價格進行，但是這些住房沒有哪一套不征物業稅的。只不過是根據各種住房及家庭的情況所征收的稅有所不同，甚至于免稅。這就是為何要一個公平公正的房地產稅的關鍵所在。

不過，要征收房地產稅需要一定的基礎條件，一是翔實的不動產登記資料 （即每一套住房都必須有清楚的檔案，什么時候出生、誰持有、交易價格是如何變化的等）；二是用科學的方法對房地產進行低成本估價；三是政府的稅收征管能力。如房地產稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關系、中央與地方之間稅收分配、征稅的減免與優惠對象確立等，只有在這些方面創造條件，房地產稅的開征才能有效地進行，并達到開征房地產稅所要達到的目標。

所以，要開征房地產稅就得先對現有的住房進行全面普查，在此基礎上建立起住房的歷史檔案。沒有住房的歷史檔案，房地產稅的稅基與稅率也就無從入手。然后要建立起公平公正的房地產稅收制度，以此來確定對不同的住房采取不同的稅收優惠減免。然后，不僅現有的二手房市場要成熟，而且要建立起科學規范的住房價格評估體系等。如果說沒有這些基礎條件，僅僅是為征收房地產稅而征收，那么這樣的房地產稅收制度能夠起到的作用是十分有限的。

總之，面對巨大的房地產泡沫，要遏制過高的房價，開征房地產稅當然是十分必要的。但是，開征房地產稅還得在制度安排上創造條件，要先對全國住房進行普查，在法規上要先建立一個公平公正的房地產稅收制度等，這樣的房地產稅征收才能發揮作用。如果這些條件不成立，要遏制高房價就得先從住房交易流轉環節入手，采取嚴厲的住房交易稅及住房交易所得稅。