“外灘地王”被證大售出 上海商業地產庫存壓力超住宅一倍

每經記者  楊羚強  發自上海

    僅僅獲得13.8萬元的收益，上海證大（00755，HK）就將持有近兩年的“上海外灘地王”易手。11月2日，上海證大發布公告稱，以95.7億元人民幣出售擁有  “上海外灘地王”（外灘8-1金融地塊）的上海證大外灘國際金融服務中心置業（項目公司）有限公司。而在證大房產出售“上海外灘地王”的背后，上海商業地產的開發風險或已爆發。

    《每日經濟新聞》記者從21世紀不動產的統計數據獲悉，目前上海在售的商業地產新房庫存總量已經超過了住宅，達到1000萬平方米以上，需要32個月的時間才能售完所有的房源，而消化完上海商品住宅庫存的時間，僅需15個月。

    為獲得上述“地王”，上海證大僅土地出讓金就付出了92.2億元。但公司發布的公告稱，上述交易上海證大收益僅有13.8萬元，而且該收益并沒有扣除該項目此前的經營虧損。根據公告，今年上半年該項目虧損21.3萬元。

    接手外灘地王的是上海海之門房地產投資管理有限公司，上海證大仍然是股東，只是股權比例降至35%。根據公告，證大出售上述“地王”，是希望在維持可能的利潤條件下，改善該公司的財務水平。

    21世紀不動產上海區域中心的統計顯示，去年房地產商大舉進入商業地產開發領域帶來的不良后果已經暴露。截至10月末，商業地產存量連續三個月攀升至1028.6萬平米的年內最高峰。其中，商鋪存量597.8萬平方米，辦公樓存量430.8萬平方米。而辦公樓存量明顯擴大，9月末環比增量22.6%，10月末環比增量49.4%。

    上海同策研究咨詢機構研究總監張宏偉說，導致商業地產庫存壓力倍增的原因是8月底上海頒布的限貸政策。根據這一政策，商業地產項目只有在完全竣工后，才能辦理個人按揭貸款。缺錢開發或引來更大風險。

    而擁有豐富海外商業地產項目設計經驗的英國貝諾董事總經理龐世民認為，商業地產的風險還不僅在此。他說，很多開發商沒有完全持有物業，他們往往會賣出一部分，使整個項目無法引入一流的設計、經營團隊，影響所開發的商業地產項目的品質。

    事實上，目前上海已有少數商業地產商選擇完全持有而不散賣商業地產項目，比如新開業的浦東嘉里城就是由嘉里集團完全持有。但通常情況下，只有境外的開發商會完全持有所開發的商業物業，內地的開發商則會選擇部分銷售、部分持有商業地產項目。同策咨詢機構此前的研究顯示，內地地產龍頭僅僅會持有所開發的20%~30%比例的物業，其余的則全部用于銷售。

    一家目前正在轉型商業地產開發的國內知名的住宅開發巨頭向《每日經濟新聞》記者解釋，商業地產開發所需要的現金流遠遠多于商品住宅，開發風險也因此比商品住宅更高。因此，他們通常只會把年營業額的1/10拿來開發商業地產，以避免開發商業地產的風險。

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