2011-09-29 01:09:26
每經記者 徐學成 發自廣州
盡管在眾多一線城市中，廣州的房價水平一直被認為較 “溫和”，但在調控升級的背景下，一些區域的高端項目售價屢有“抬頭”趨勢，新世界中國一處項目的售價直逼75000元/平方米大關，但銷售情況不甚樂觀。庫存積壓之下，開發商是向市場低頭，還是寄希望于“金九銀十”這頓最后的晚餐？
售價攀升銷售冷淡
每年，“金九銀十”是樓市的盛宴。調控當前，已能嗅到大戰之前的氣息，比如廣州一些占據 “優質地段”的項目已經躍躍欲試。
網易房產數據顯示，位于廣州珠江新城板塊的凱旋新世界項目已經開出75000元/平方米的報價，《每日經濟新聞》記者獲悉，目前該公司推出的是二期臨江產品，這期產品從去年10月推出后，銷售均價已從60000元/平方米至65000元/平方米不等，飆升至70000元/平方米以上。
售價節節攀升與市場反應的冷淡形成了鮮明對比。相關數據顯示，近1個月以來，凱旋新世界售出4套，近半年只錄得15套的銷售紀錄。
凱旋新世界也許只是廣州高端項目銷售遇冷的一個縮影。上述機構統計顯示，在高端項目比較集中的珠江新城，近半年以來錄得的銷售記錄只有291套，平均每個月不到50套，而該區域半年內的銷售均價已經超過40000元/平方米，冠絕整個廣州。
對此，中投顧問房地產行業研究員殷旭飛認為，高端項目滯銷的原因是開發商過度開發中高端房產所致，因此導致中高端房產市場供求失衡。另外，在通脹以及宏觀經濟前景不明朗的背景下，高端房地產銷售多少受到影響，致使購買意愿明顯下降。
庫存積壓消化不良
從在廣州市場的項目定位來看，新世界中國的項目多集中在中心城區，售價普遍偏高。
網易房產數據顯示，目前，新世界中國有銷售記錄的項目共8個，其中7個項目集中在天河、荔灣和白云等市中心區，在外圍只有增城1處項目。在售價方面，有一半項目的均價超過20000元/平方米，其在白云區的某項目均價超過30000元/平方米，是該區域“難得一見”的高價盤。
《每日經濟新聞》記者根據上述數據計算，今年前8月，新世界中國在廣州的上述8個項目共錄得763套的銷售記錄，月均銷售95套。
另據統計，新世界地產在廣州累計未售的住宅項目已達到2965套，如果按照前8月的銷售速度，新世界中國的庫存貨量需要31個月的時間才能完全消化。
新世界中國公布的半年財報顯示，上半年實現銷售52.7億元，廣州市場的銷售占據超過1/3的份額，該市場對于新世界中國的重要性不言而喻。
等待最后的晚餐？
高力國際（廣州）國際調研及咨詢部陳厚橋在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，受限購影響，投資需求逐漸被分流到二三線城市，對于售價偏高的住宅項目而言，成交量下跌是普遍現象。
但與其他本土開發商不同的是，新世界中國在廣州的產品布局過于集中在中心城區，價格居高不下，成交萎縮的情況更為嚴重。在此情況下，開發商如何應對？記者曾聯系新世界中國廣州營銷中心的相關人員，但截至發稿，未給予回復。
不過，成交下滑的現象也可能是開發商有意為之。一位業內人士認為，在“金九銀十”到來前，開發商或許有捂盤的可能，對一些高端住宅集中的區域更是如此，開發商可以在市場形勢稍微好轉之時抬高價格，從而獲取更理想的銷售業績。不過，新世界中國對此并未回應。
而陳厚橋認為，“只有好賣的項目才捂盤。在成交并不理想的情況下，刻意抬價只會降低市場對其產品升值的預期，對開發商并無好處。”
殷旭飛表示，從調控以來各大房企的業績看，快速開發、銷售，從而改變資金回流速度，保持資金韌性，才是當前房企避險的主要措施。此外，他認為參與保障房建設或者加大低端房產的開發力度也是有效的應對之策。
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