風險預期強化 投資者頻繁轉讓房地產信托

每經記者  徐子莫  發自上海

    近期，房地產信托進入一個募集高峰期，但市場上卻頻頻出現投資者轉讓該類信托計劃的情況。個中原因何在？

    “雖然房地產信托的年化收益率極其誘人，但是面對一系列的政策，以及市場因素，選擇轉讓也是出于風險考慮。”中國信托業協會專家委員會一位委員向《每日經濟新聞》表示。

房企資金缺口投資者買單

    事實上，在目前房地產嚴控的形勢下，資金短缺已經讓房地產商的債務壓力逐步顯現，一些貸款成本已經超出房地產商的承受能力。

    來自中房信的數據顯示,上海一手商品住宅2月份的成交量為17.2萬平方米,去年12月的高峰期成交量為140萬平方米;成交均價也從去年12月的2.508萬元/平方米，回落到2月的2.0946萬元/平方米，跌幅達16.5%。而一手房方面，2月上海住宅成交僅為1635套。

    雖然房地產商轉投信托市場，但信托計劃設計都超過億元，利率又高。從目前已經成立的房地產信托計劃來看，平均規模還在加大。

    用益信托工作室表示，規模加大在一定程度上反映出現階段信托公司對房企融資方的要求又有所提高。

    3月，萬科對外公告宣稱，已通過與華潤集團有限公司及其關聯公司展開合作，合作的范圍包括同珠海商業銀行有限公司簽訂貸款合同，利用華潤深國投信托有限公司信托資金和漢威資本管理有限公司旗下基金的資金。貸款的合同金額、利用的資金金額以及共同投資的投資金額總計不超過人民幣44.2億元。

    目前，在3月份已經公開推介的信托產品中，盛高置地、海航置業、朗詩地產、新城股份、世茂股份等房企的名字相繼進入人們的視野。融資規模均超過了5億元，預期收益回報則為8%～10%。

    “在資本市場中，房地產信托所有量的占比微乎其微。信托產品面對的客戶也不是普通百姓，這類投資者都有一定經濟基礎，而且面對風險，他們有足夠的承受能力。房地產的資金缺口顯然需要有人來為此買單。”西南財經大學信托與理財研究所副所長李勇向《每日經濟新聞》表示。

投資者套現需求旺盛

    昨天，《每日經濟新聞》在愛建信托公司信息轉讓欄中發現，最近該公司又有2只房地產信托計劃轉讓：成立于2010年3月的“上海嘉定新城金郡項目”和6月的“愛建南京勛遠集合資金信托”計劃已經開始轉讓。其中，上海嘉定新城金郡為住宅項目，愛建南京勛遠為商業地產。目前，愛建信托計劃轉讓披露頁中，有20只信托計劃轉讓，其中已經有17只成交，1只撤銷。

    “愛建南京勛遠集合資金信托計劃，目前轉讓金額為160萬元，但是轉讓方要求，從該信托計劃成立至今的收益率，都由受讓方提前支付。”愛建信托相關工作人員透露：“這個信托計劃從去年6月成立，2014年合同終止，目前年化收益率在9.5%左右。”

    按照合同要求，轉讓方除本金160萬元之外，還將獲得11.5萬元的收益。但值得注意的是，從去年6月成立該計劃至今，短短半年，該計劃的收益率已經超過6%。

    “事實上，年化收益率是要超過9.5%的，但是合同上不能承諾太多。”上述相關人員表示。

    而在中融信托的網站上，也有不少關于房地產類型的信托計劃在轉讓。

    “目前一部分投資者急于轉讓信托計劃，一部分是急于套現，‘現金為王’的觀念根深蒂固，而目前利比亞危機以及日本地震，都給投資者在心理上造成了一些不確定因素。”華潤深國投負責人表示：“但并不說信托計劃本身出問題，投資者轉讓，還是個人因素占據一大部分。”

    諾亞財富內部銷售人員告訴《每日經濟新聞》：“目前購買房地產信托的客戶大部分是中等收入人群，他們有固定的收入，也有固定的存款，100萬元的門檻對他們來說也是可以接受的。但是股權類和基礎設施類的投資者，通常是企業占據多些，畢竟規模大。”

    “即便是轉讓，還是有投資者來咨詢，目前我們已經有客戶達成協議，本周就要簽約。”愛建信托相關人員表示。

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