鄭裕彤系在滬接盤上實控股兩青浦地塊

每經記者  夏冰  發自上海

    一向對發展內地房產業興趣甚濃的鄭裕彤，日前通過私人持有的周大福豪擲40億港元直接購入上海青浦兩地塊謀求發展。

    昨日  （2月28日），《每日經濟新聞》記者從上實控股（00363，HK）發布的公告中獲悉，公司與新世界發展（00017，HK）主席鄭裕彤旗下公司周大福達成協議，以24.36億元人民幣（折合約28.7億港元）向周大福出售上實全資擁有的上海市青浦區兩塊土地90%的權益，以及斥資11.68億港元收購上實控股上海四季酒店約77%的股權。以上兩項扣除稅項支出后，上實控股共套現約35.26億港元，并獲得約28.67億港元的稅后收益。

涉及滬上物業及四季酒店

上實控股與周大福企業達成協議，上實控股分別出售全資擁有的在青浦區朱家角鎮一幅35萬平方米空地F地塊90%的權益，作價為11.31億元人民幣（約13.34億港元）；朱家角鎮另一幅G地塊面積40.1萬平方米空地90%的股權，以13.05億元人民幣（約15.39億港元）向周大福出售。該兩塊土地的容積率為0.5，可用于興建別墅等低密度住宅，此次出售的價格相當于樓面地價7218元人民幣/平方米。

    據有關資料，上述兩地塊由上實控股于2009年斥資13.77億港元向母公司收購而來，此次出售九成權益。預計扣除稅項支出后，上實控股將套現24.3億港元，并帶來約22.15億港元的稅后收益。

    同時，上實控股還公布以11.68億港元出售持有的上海四季酒店約77%股權予周大福企業，扣除稅項支出后上實控股將套現約10.96億港元，并錄得6.52億港元的稅后收益。交易完成后，上實控股仍持有10%上海四季酒店權益。

    有關資料顯示，上實控股于2008年7月以13.5億港元購入上海四季酒店87%股權，此次上實控股出售77%股權，賬面虧損2700萬港元。上實控股方面表示，從戰略考慮來看，上海四季酒店雖然長遠來講具有一定增值潛質，但基于酒店行業本質及周期的特性，將酒店部分權益出售，將可減低市場風險，并透過戰略伙伴在投資及營運豪華酒店方面的專業知識，加強上海四季酒店的競爭力。

    此次交易完成后，扣除稅項支出上實控股共套現約35.26億港元，并獲得約28.67億港元的稅后收益，其中兩幅地塊占22.15億港元，酒店占6.52億港元。

    值得一提的是，由于周大福由鄭裕彤及其家族持有，鄭裕彤為上實控股旗下上實城市開發（00563，HK）獨立非執董杜惠愷的岳父，因此構成關聯交易。

引入新世界發展為戰略伙伴

    對此次項目收購，上實董事長滕一龍表示，上述交易為其青浦項目引入周大福為戰略合作伙伴，并聘請新世界發展策劃及開發項目，將提高青浦項目的品質和檔次。青浦項目面積龐大，上實借引入周大福共同開發其中約四分之一面積的土地，形成自主開發和引進伙伴共同開發的綜合經營模式，提高青浦開發工作的效益。

    上實控股方面稱，從上實控股整體發展策略來看，此次出售事項可為公司引入新世界發展為戰略伙伴，提升區域開發質量，同時增加公司特殊收益，以及額外的營運資金，可用于核心業務的并購，優化資產組合。而出售部分四季酒店權益，可以減低市場風險，但認為四季酒店長遠仍有一定的增值潛力。

    資料顯示，上實控股2009年報顯示，剝離了非核心資產后的上實控股年內實現股東溢利28.6億港元，同期上升36.1%，營業額為127.62億港元，同期上升0.2%。眼下，上實控股出售上海的三處資產已獲利28.67億港元。

    對此，地產界市場人士認為，在目前的房地產調控政策下，涉及到房地產資產的重組很多方向不太明朗，目前上實控股采取如此的整合方式，可能是更有效率的做法，符合情理。

    投行高盛認為，上實控股按策略引進第三方投資者，加快現金周轉期，并可避免閑置土地被罰可能。國泰君安也表示，上實出售青浦地塊將推進青浦地區房地產開發進程，將利好上實于青浦地區的地產業務發展。

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