2010-09-27 04:13:53
薛迥文表示：“綠城看到了中國房地產市場發展的趨勢，搶先做了房地產市場中的富士康。”
每經記者 張初亮 發自上海
綠城的高負債率（資本負債率），一直頗受業內關注。而綠城“迅速開發銷售”的經營模式，讓其在2009年的業績輕松翻了3倍，成為銷售額僅次于萬科的行業第二。2010年上半年，隨著項目增多、規模進一步擴大，綠城負債率再度達到158.8%的新高。
不過這一切，或將在未來有所改變。9月25日，綠城在杭州玫瑰園度假酒店宣布成立綠城房產建設管理有限公司。盡管在接受《每日經濟新聞》采訪時，綠城總裁壽柏年表示代建只是綠城新增長的一個業務，并不影響綠城原有直接開發投資。但毫無疑問，與“有地并且不差錢”的企業合作開發土地，或為綠城鑄就一道最少涉及資金鏈的安全防線。
正略鈞策管理咨詢合伙人薛迥文表示：“綠城采取這種代建的方式，說明綠城在開發管理能力上，超過了其整合資金的能力。而代建可以補齊綠城在資金整合上的空缺，使其獲得更大規模的發展。”
代建規模越大越好？
在更早一些的8月，綠城方面即有消息傳出已與多家“不缺錢”的企業開始接觸，并將在9月份有所動作，即“和別人合作開發土地”。
而這一“合作開發”的模式，與以往“合作拿地、合作開發”并不相同。此前綠城已與多家企業合作開發，比如與西子合作的項目就有綠城西子紫蘭公寓、綠城西子田園牧歌、綠城西子海棠公寓等數十個項目。
通過代建開發，綠城方面將極少動用自身資金。“代建模式有三種，項目代建即甲方已取得土地，或者甲方有很強的資金實力，一起拿地，在拿地之前跟我們有效對接，這是整個開發過程的代建，從工程前期，到整個營造、銷售，包括到最后的售后和物管，由綠城來代建。”
“第二種叫資本代建，就是通過資金形式，通過基金，最后基金與綠城房產建設管理有限公司直接進行合作；第三種代建指政府代建，包括安置房建設、經濟適用房建設。”曹舟南介紹。
曹舟南是新成立的綠城房產建設管理有限公司總經理，他表示：“大致規劃根據董事長（宋衛平）要求，在三年內代建項目超過100個，銷售形成1000億元。”按照這一銷售規模，三年內綠城代建規模或超過現有規模。
綠城總裁壽柏年在接受《每日經濟新聞》記者采訪時則表示：“代建這塊業務在綠城主營業務的比重，這個還很難預料，我們希望它能發展多大就發展多大。”
緩解資金壓力？
8月份綠城發布中期業績報告，其高達158.8%的負債率再度引發業內關注。與此同時，壽柏年在業績發布會上表示，綠城完成今年670億元的全年銷售目標存在一定困難。經過2009年的良好銷售，綠城負債率一度降至105.1%，而2010年負債率的再度上升，正是由于上一年拿地在今年上半年的集中付款。
而代建業務的開展，或將緩解綠城在資金方面的壓力。壽柏年在回答記者提問時表示：“我們宗旨是造更多更好的房子，但以前我們的困惑是機會多、錢不多，現在有了代建模式，我們投資這塊會根據公司自身的發展有一個合理的增加。”而在提及代建業務的過程中，壽柏年表述最多的語句之一，就是“綠城不出錢”。
薛迥文在接受采訪時說：“萬科、綠城這樣的企業，在多年房地產開發經營管理中，開發技術與管理能力成了其核心競爭力。以綠城的生產能力，是可以完成每年700億元的開發規模的，但資金方面的整合，跟不上其開發管理能力，這就促使其通過代建這樣一種模式補齊其在資金整合方面的短板。”
品牌輸出的喜與憂
在談及代建業務時，壽柏年表示代建意味著綠城品牌的輸出。“大家可能知道可口可樂，可口可樂全部把工廠一把火燒了以后，它照樣生存。也就是說現在在行業里面最重要的是品質的價值和品牌的價值。”
住建部房地產市場監管司司長沈建忠，見證綠城房產建設管理有限公司成立后，給予綠城代建業務鼓勵，但他同時提出了自己的擔心：“可能代建項目出現了1%的問題，就會影響整個綠城品牌，就會砸牌子。”
住在杭州網首席評論員丁建剛也同樣表示自己的疑問：“代建為誰代建，建什么樣的房子，代建品質和自己開發的品質是不是一樣？標準是不是一樣，品質怎么把控？比如人員的組織等等？”
壽柏年稱：“我們綠城率先在這個領域探索，通過品牌輸出和產品輸出來提高整個行業的資源整合，來提高整個行業的管理效力和管理水平，使整個行業能夠得到更好的發展。”
薛迥文表示：“綠城看到了中國房地產市場發展的趨勢，搶先做了房地產市場中的富士康。”
如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。未經《每日經濟新聞》報社授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。
聯系電話：021-60900099轉688
每經訂報電話
北京：010-58528501 上海：021-61283003 深圳：0755-83520159 成都：028-86516389 028-86740011 無錫：15152247316
特別提醒：如果我們使用了您的圖片，請作者與本站聯系索取稿酬。如您不希望作品出現在本站，可聯系我們要求撤下您的作品。
歡迎關注每日經濟新聞APP
