葉檀：房價不漲就不可能加息

每經評論員  葉檀

　　不僅中國，全球經濟都被綁在房地產戰車上。作為投資品的房地產市場崩潰后，市場進入分裂狀態：源源不斷制造出的貨幣不能挽救房貸衍生品市場的黑洞，實體經濟與資本市場總體而言疲乏不振；另一方面，過多的流動性在債券等領域制造出一個又一個泡沫。最新的極端例證是，鐵路運營商NorfolkSouthern發行的100年期債券，收益率只有5.95%，市場照樣趨之若鶩，以至該公司將發債規模擴大一倍達到2.5億美元。國際投資者厭倦了高風險的衍生品市場，紛紛躲入債券與股息中尋找安慰。

        美國低迷的樓市使崩潰的虛擬經濟無法復蘇，這也就意味著投資機構與投資者修補資產負債表的工作根本無法完成。

        美國房地產市場在退稅政策的刺激下，一度出現和緩跡象。6月份的數據顯示，美國房地產在緩慢的復蘇通道之中。美國標準普爾/CS機構2010年7月27日公布的數據顯示，受益于銷售旺季和住房稅收優惠政策，美國5月20個大中城市房價指數環比上升1.3%，同比上升4.6%。2010年6月份美國舊房銷售量環比增長了3.6%，為連續第三個月出現正增長，銷售量也達到2009年10月份以來的新高，同時當月積壓待售住房數量下降了0.7%。6月美國新屋銷售量也高于市場預期，較5月上漲11%，漲幅創8年來最高，成屋簽約銷售指數連續第五個月上升。

        但7月份卻又令人沮喪。美國商務部8月25日公布的數據顯示，美國7月份新屋銷售月率下降12.4%，新屋銷售總數年化僅27.6萬戶，低于經濟學家此前預期的33萬戶，為1963年該數據開始編撰以來最低水平。7月的房價中位數也下跌了4.8%至20.4萬美元。此前一天，美國房地產經紀商協會宣布，7月份的二手房銷售數字劇降，達到創紀錄的27.2%，將近市場平均預期值的兩倍。美國二手房庫存量由6月份的890萬幢攀升至1250萬幢，7月份的二手房庫存量為10多年來最高水平，使原本就在低位運行的房價有繼續下降的壓力。

        房價下降與房地產作為投資品的周轉速度，直接影響了貨幣的松緊。房地產周轉率上升可以刺激貨幣增長，既產生通脹預期，又產生虛幻的財富效應通過抵押貸款增加消費，索羅斯對此有過分析。房地產市場崩潰之后，賬面財富煙消云散，真實負債浮出水面，現在的美國與當年的日本如出一轍，只不過美國的衍生品規模更加龐大，財富幻象更令人著迷。

        中國房地產調控政策沒有改變的跡象。國務院副總理李克強8天內兩次強調抑制房地產投機炒作。8月24日，國家發改委財政金融司司長徐林表示，我國計劃實施一系列稅收體制改革，其中包括推進房產稅改革；兩天之后，國家發改委主任張平在第十一屆全國人大常委會會議上表示，目前部分大中城市房地產價格仍然較高，調控房地產市場任務仍然繁重，將穩定房地產調控政策，進一步落實遏制部分住房價格過快上漲的措施，堅決抑制投資投機性購房需求。

        與美國不同，中國房地產市場是主動調控的結果，房地產作為信貸投放過程中最重要的抵押品，周轉率的下降可以導致貨幣周轉率的下降，更重要的是可以直接減少信貸從而減少基礎貨幣的發放。

        不僅如此，中國央行正在從源頭上減少基礎貨幣的發放。從2003年以后，中國發放基礎貨幣的主要渠道是外匯占款，央行決定通過人民幣國際化的方式減少外匯占款。8月27日，國家外匯管理局決定，自2010年10月1日起，在京、粵、魯、蘇四個地區開展出口收入存放境外政策試點，不必返回國內強制結算，試點期限一年。如此一來貿易順差就不會變成國內到處泛濫的人民幣。如果將來人民幣都不必返回國內，那就意味著沒有外匯占款發放貨幣一說，人民幣國際化大功告成。

        為了促進人民幣國際化，之前中國人民銀行計劃開放外國央行和商業銀行購買國債的試點，人民幣資本市場必然國際化，否則人民幣不可能成為國際投資者的儲備貨幣與投資貨幣。

        考慮到上百萬億美元的衍生品市場崩塌，房地產市場還在下行，歐美央行不可能加息。中國央行則通過人民幣國際化、提高存款準備金率、表外資產表內化等辦法。目前加息的國家都是資源貨幣國，或者被農產品價格上漲所苦的國家，受到衍生品沖擊的國家全都按兵不動。

        房地產市場作為貨幣泡沫的載體若不復存在，加息的必要性不大。



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