增發(fā)潮退燒上市房企或賤賣樓盤套現(xiàn)

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        曾經(jīng)洶涌的房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)潮在六月份戛然而止，繼招商地產(chǎn)后，世茂股份、冠城大通等房地產(chǎn)公司也紛紛宣布暫緩增發(fā)，甚至包括ST星美這樣的“借殼”地產(chǎn)企業(yè)，也已經(jīng)宣布退出重組。

        對此，業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，增發(fā)潮的降溫，可能會讓房地產(chǎn)公司修改今年的銷售計劃和擴(kuò)張計劃，令處于高速成長期的公司不得不降價賣房，換取資金安全。

增發(fā)潮退燒

        “目前公司的市場價格已不能合理體現(xiàn)公司的內(nèi)在價值……融資渠道暢通，融資的方式方法較多，公司與金融機(jī)構(gòu)、銀行、信托的合作關(guān)系密切。”這是世茂股份近日就為何暫停增發(fā)新股給予《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的回應(yīng)。

        世紀(jì)證券分析師發(fā)布研究報告預(yù)計，世茂股份2010年、2011年、2012年每股收益分別為0.95元、1.34元、1.54元，每股RNAV（重估凈資產(chǎn)）為23.87元，但截至6月11日，世茂股份的股價僅為10.41元，根據(jù)去年8月世茂股份提出的增發(fā)計劃，定向增發(fā)的股票發(fā)行價格不低于13.81元/股。

        和世茂房地產(chǎn)一樣，準(zhǔn)備于今年增發(fā)的部分房地產(chǎn)公司包括招商、冠城大通等多家上市公司也因相同的原因延后了增發(fā)時間。甚至A股地產(chǎn)股的龍頭老大——萬科也不例外。

        令開發(fā)商增發(fā)再融資困難的，并不僅僅是低迷的股價。中國房地產(chǎn)測評中心副主任孫斌藝說，上市公司再融資需要經(jīng)過多個部門的審批，手續(xù)復(fù)雜。最新的市場信息顯示，除了證監(jiān)會批準(zhǔn)之外，國土資源部要批準(zhǔn)，如果存在土地閑置問題，整個發(fā)行是不可能進(jìn)行的。此前，ST星美6月3日公告，因重組方豐盛地產(chǎn)擬注入的項目用地規(guī)劃發(fā)生變化，公司評估后決定撤回重組申請。

銷售或成融資唯一通道

世茂股份不甘心“賤賣”股份是因為該公司目前還有銀行貸款、信托等其他融資渠道。

        5月20日，世茂股份曾分布公告稱，與中原信托達(dá)成協(xié)議，通過設(shè)立單一資金信托募集資金，并以募集的信托本金向本公司提供金額為期兩年的總額人民幣6.03億元的信托貸款，貸款利率第1年為7.1%，第2年為7.8%。

        但中國房地產(chǎn)測評中心副主任孫斌藝卻表示，房地產(chǎn)企業(yè)的其他融資渠道也已經(jīng)開始收緊，尤其是銀行貸款比以前收得更緊。

        6月15日，銀監(jiān)會公布了《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會2009年報》重申，加強(qiáng)土地儲備貸款管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險敦促銀行加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)和土地購買的貸款管理。

        和銀行貸款具有同等重要地位的信托貸款也被收緊，要求房地產(chǎn)開發(fā)項目必須“四證”齊全，開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)，項目資本金達(dá)到國家最低比例，不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。

        孫斌藝認(rèn)為，銀行貸款、信托貸款等外部融資方式的收緊，將使預(yù)收款在房企資金來源的地位日益突出。“對于開發(fā)商來說，目前最好的融資渠道，就是趕快賣房子。”方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)分析師趙豫川說。

發(fā)展速度放慢

        增發(fā)潮的退潮并不僅是影響房企現(xiàn)在的資金鏈，而且將影響房地產(chǎn)公司未來的擴(kuò)張計劃。

        趙豫川說，由于銀行貸款、信托貸款等資金被嚴(yán)格監(jiān)管，所以開發(fā)商必須以自有資金買地。上市房企的延緩增發(fā)，無疑使他們無法在土地市場進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模。

        趙豫川認(rèn)為，由于自有資金不足，上市房企將很難撬動更多的項目，而把機(jī)會留給他的競爭對手，令后者有機(jī)會從房地產(chǎn)市場買地。

        分析人士說，在增發(fā)失敗以后，受困于銷售速度的放緩和貸款融資的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期還要延長，收益率也將因此降低，反過來會讓明后年的股價有下跌之憂，對急于擴(kuò)大公司規(guī)模的部分房企來說，是一個壞消息。



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