住宅市場“吐血”資金或轉向炒作商業地產

每經記者  朱玲  發自廣州

        “通脹是一定的（趨勢），現在被擠出房地產市場后，錢投向何處才能保值？”部分房地產投資者開始顯得有些迷茫了。

        一向堅挺的樓市在本輪嚴厲的政策調控中，沉寂了下來，買賣雙方再次陷入觀望僵局。與此前各路資金競相“輸血”樓市不同，在北京、深圳等投資性強的地方，投資客開始大量拋售手頭房源，那么在通脹預期下，本輪從樓市中逃出的大量恐慌性資金將流向何處？

        《每日經濟新聞》記者近日調查了部分中介和房產持有者，有人士認為，在房地產領域內，商業地產可能會出現新的機會。

投資資金出逃高端住宅

        樓市冰火兩重天。3月份樓市的成交量翻倍上漲，而一過4月中旬，各地卻驟然出現了恐慌性拋盤。

        4月18號，深圳市場上，在某中介地產公司的網站上，一名投資客一次性掛出數百套房源出售。盡管此后有消息稱并不是一性拋售680套房源，其實該投資客早在今年2月份開始，就已陸陸續續進行套現了。

        無獨有偶，在北京，一位江浙炒房客一次性出售20多套房源，總價逾1億元，折合單價為4萬元/平方米。

        有業內人士指出，目前掛牌拋售的房源主要集中于高端項目。不僅是深圳、北京，在廣州市場上，記者調查發現，不少位于珠江新城等商業CBD區域的投資型公寓住宅樓也陸續被掛牌出售。

        據該區域的中介黎先生介紹，去年下半年，由于珠江新城房源不多，可謂是一房難求，適合投資的優秀物業“有錢也不一定買得到”。

        對此，萬聯證券研發中心副總經理黃鵬表示，受政策調控影響，肯定會有部分資金從樓市中撤出。

商業地產提前預熱

        據廣州市國土資源和房屋管理局數據顯示，雖然經歷了春節長假，2010年1月至2月，廣州市寫字樓成交面積仍達11.68萬平方米，同比增長183%。今年一季度，友邦保險在天河區城建大廈租用1800

        平方米；普

        華永道在天河區高德置地廣場租用9000平方米。活躍的需求令寫字樓售價也呈現平穩上升的趨勢。

        戴德梁行寫字樓價格指數顯示，今年一季度廣州甲級寫字樓售價環比上漲3%，甲級寫字樓的吸納量  （銷售和出租的數量之和）約50000平方米，環比增長3200平方米。值得關注的是，該季度雖然有新增供應，但旺盛的需求令廣州市甲級寫字樓的整體空置率僅環比上升了0.4個百分點至11.63%。

        “在市場出現通貨膨脹預期的情況下，住宅價格高企不下的現狀令一部分投資資金繼續投向寫字樓市場。”戴德梁行研究顧問部董事黎慶文表示。

        有業內人士分析指出，目前市場上，有跡象顯示部分住宅投資人士開始將資金轉向商業地產項目。“目前廣州珠江新城區域寫字樓貨量少，幾乎都是只租不售。”仲量聯行投資部劉裕通說。據悉，隨著經濟復蘇，租賃需求的持續活躍帶動甲級寫字樓的租金上調了1.2%，達到117.3元/平方米·月。受保利中心以較高租金入市的影響，珠江新城商務中心區的平均租金環比增長了3.5%，為130.2元/平方米·月。

        隨著寫字樓市場的走強，近期，保利地產今年在廣州市區的重點項目——位于廣州老區的中環國際公寓也順勢推出。據相關數據顯示，該區域投資回報趨穩，公寓出租率達90％以上，月租金預計可達4000~5000元。

商業地產新炒作機會？

        面對震蕩中的住宅市場，大量退出的資金該何去何從呢？

        有人士指出，目前中國住宅市場受政策的影響較大，反而商用物業受政策影響較小，商用物業受到的影響更多來自周邊經濟環境。若投資商用物業，則可以規避一定的風險。

        《每日經濟新聞》首席評論員葉檀也表示，房地產調控的主要目標是住宅地產的投資需求，如果政府能夠在實體經濟和稅收方面給予優惠政策，那么中國久受束縛的商業地產與工業地產就會應勢而長。

        近期不少地產商也先后表示看重商業地產，萬科、保麗龍等公司，紛紛提出加大在商業地產上的投資。保利地產表示，在未來3年內，公司持有的商用物業面積將增加到300萬平方米，從而成為整個企業全新的利潤增長點。據悉，該集團目前擁有總建筑面積超過100萬平方米的商業物業，總市場價值超過150億元，未來年租金可超10億元。

        然而，風險無處不在，商業地產也不例外。“政策對整個行業都會有極大的影響，一榮俱榮，一損俱損”，廣州德冠投資有限公司總經理莫嶸表示，目前公司對于住宅項目、商業地產項目的操作手法就是“放緩”，他表示，原則上現在投資都要謹慎，主要是大家心理預期都會受到影響。

        此外，劉裕通認為，一般來講，寫字樓的投資金額大，持有的成本以及管理上的成本都很高，對于散戶來說，一年的管理費用都將是一筆可觀的金額。而現在優質的寫字樓傾向整體出租，對于散戶而言壓力或較大。

        “外來基金一直都在關注廣州市場的商業地產項目,但在住宅市場的投入更多一些。”劉裕通認為，由于外來基金主要看中的就是收益，投資住宅市場收益高且快。而目前廣州值得投資的珠江新城區域，大部分物業屬于只租不售，由于未來預期不明，廣州寫字樓等商鋪壓力較大。

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炒房客：樓市牛熊轉換是個好機會

每經實習記者  胡巖  發自北京

        “我從2006年進入房地產市場，對市場波動已經習以為常了。不論外部經濟如何變化，我一直信奉‘認真地看，大膽地做’這條原則。”向東（化名）對《每日經濟新聞》記者說。

        在這位資歷尚不算深的炒房者看來，樓市牛熊轉換時刻對任何人來說都是一個好機會。“在牛熊轉換前大部分人都在觀望，在牛熊轉換中，很多人扛不下去就急于套現。當資金鏈趨緊，逼迫越來越多的人把手頭房產賤賣的時候，誰手里有流動性，誰就有能力接手。”這就是向東所說的牛熊轉換中最有價值的機會。基于對當前房價的判斷，向東和很多房產炒家的做法是，利用當前市場猶豫時刻快速收回一批現金，然后將這筆資金再轉向一種估值低、抗跌性強，且政策支持的投資品。問題是，在當下，這樣的投資品種有哪些？

        “我的資金量小，不敢做拆借，規避風險還是第一位的，會去做一些分散投資，比如可能會去尋找一些低估值物業，或者投向股市，甚至國債和和黃金。”向東告訴《每日經濟新聞》記者。

        記者發現，自去年底政策收緊起，便不斷有機構和投資者發出看好二三線城市的聲音。

        向東告訴記者，北京、上海已屬“高價股”，這些區域的房價已處高位，是政策調控的焦點所在。而一些二三線城市既是政策“洼地”，又是價值“洼地”，有不錯的機會。

        此外，受房控新政影響，近日金融和地產等大盤權重板塊都在下挫。在當前股市震蕩期，房地產流出的資金會不會馬上轉入股市？

        “短線炒房者所抽離的資金有限，也不一定會轉移到股市上，畢竟兩者并不是非此即彼的關系，各自的門檻和要求不盡相同，關鍵還得看偏好和所擅長的是什么。”向東說。

        長江證券分析師白松對記者表示，從樓市里出來的資金會有一部分轉向股市，原因在于國內目前能夠容納巨大資金的投資場所不外乎股市和樓市，因此股市和樓市存在“資金蹺蹺板”效應，樓市不好進股市，股市不好回樓市。當前樓市行情并不算好，因此一旦有大資金流向股市，無疑是對當前股市的一個極大利好。

        但問題是，從樓市流出的資金量會不會過于巨大，以致股市難以消化，甚至釀成泡沫泛濫的風險？

        白松認為，在短期內，地產政策不會立竿見影，投資者不會快速從樓市撤出。資金的配置也要根據回報和風險而定，以A股當前的估值，資金迅速倒向股市的可能性不大。



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