地王“回爐”還是單價地王

每經記者  楊羚強  實習生  羅倫發自上海

        昨日（2月8日），上海土地交易中心競拍現場上演戲劇性的一幕。

        2月3日，剛被南京市國土資源局收回土地的香港九龍倉，通過子公司陸裕投資有限公司  （以下簡稱陸裕投資），再次競拍黃浦區163地塊時，以低于新世界股份和新黃浦集團聯合體1000萬元的差價，黯然而退。

        在上海市黃浦區國資委控股的兩家國企成功競拍后，黃浦區163地塊再次坐穩內地單價地王的寶座：樓板價將達51281元/平方米。但這一價格仍然比蘇寧環球2007年以6.7萬元/平方米拍下的樓板價便宜。

九龍倉穿“馬甲”競拍

        在上海房地產行業，黃浦區163地塊是一個傳奇。

        三年前，蘇寧環球旗下南京蘇寧地產曾以44.04億元的高價，經過100多輪的競價后才最終摘得這一地塊，當時，6.7萬元/平方米的單價也令其成為內地地王。

        然而，僅在拍得此地后的一年，即2008年8月13日，蘇寧環球股份有限公司發布公告，證實其公司大股東蘇寧環球集團下屬公司南京蘇寧地產，已經與黃浦區房地局解除原南京東路黃浦區163地塊的土地出讓合同，其土地出讓款也將獲全額退還。官方給出理由是，“為共同支持上海市重大工程——地鐵建設”。

        雖然，蘇寧環球對高價拍得黃浦區163地塊一事始終保持沉默。但業內一直認為，蘇寧環球在拍得上述地塊幾經更改方案，卻始終沒有找到開發該地塊的贏利點，才是退地的關鍵。

        或許是不想再演當年的“退地”尷尬，黃浦區163地塊此次再度采用類似于外灘金融服務中心  （8-1）地塊的“預申請制度”，希望能給上述土地拍賣降溫，確保地塊成交后能迅速開工。為此，黃浦區房地局特地在土地招標文件中的競買人資格一欄中規定“對已取得過國有建設用地使用權的投標人，若未按合同約定交付土地價款、未按合同約定開工建設和竣工，且沒有按相關處置意見進行整改的，不得參加本次招標活動。”

        但仍有開發商找到其中的漏洞。2月3日，剛被南京市國土資源局公告宣布收回2007年與招商地產共同拍下總價24.1億元“地王”的香港九龍倉，這次找來子公司  “陸裕投資”的“馬甲”，希望能避開規定的限制。

        斯蓋策劃高級經理張宏偉認為九龍倉此舉是在其痛失南京地王被政府沒收2.45億港元保證金后，用其下屬公司名義參與競拍，是耍花招。

成交價比前總價少10億元

        雖然，九龍倉為奪取黃浦區163地塊花盡心思，最終仍然與上述地塊失之交臂。

        昨日與九龍倉一同參與競拍的，有華人置業聯合信拓投資、新黃浦聯合新世界三家競標公司。其中，九龍倉因在三年前就參與了黃浦區163地塊的競標，又為參與競拍悉心準備多日，再加上九龍倉在地鐵商業項目方面的經驗，可謂是志在必得，被喻為此次競標的黑馬，拿地把握十足。

        在首輪的標書評定環節中，九龍倉也顯示出了自身的優勢。以總得分128.07的評標分數擠走了同為港資開發商的華人置業和信拓投資，得以參與最后的競價。

        但在主持人報價滿三次后，九龍倉才有新一輪舉牌，導致競價無效。

        最終，該地塊最終以34.1億元的成交價落槌，比兩年前的總價減少近10億元。

盈利空間仍有限

        克而瑞中國分析師薛建雄說，從現場的競拍情況看，這一成交價并沒有達到競標者的心理價位。與之前的外灘金融服務中心（8-1）地塊相似，成交總價是低于市場預期的。

        方方地產咨詢機構地產咨詢部經理趙豫川說，上述地塊的樓板價高達51281元/平方米，以目前商業地產的市場現狀來看，上述地塊要在8~10年的時間靠租金收入收回投資難度不小。

        根據此前第一太平戴維斯、戴德梁行等國際知名地產代理行的報告顯示，上海的甲級寫字樓租賃情況，明顯遜色于同區域的商鋪。即使在經濟逐漸復蘇的今年，寫字樓的租金價格仍然可能因為大量供應而繼續下跌。但市中心核心區域的商鋪租金則有10%以內的增幅可能。

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深圳商品住宅上周成交環比減近三成

每經記者  翟敏  發自深圳

        經歷2009年再一次高潮之后，深圳房地產市場逐漸冷卻。

        中國指數研究院數據顯示，2月1日～2月7日深圳商品住宅成交套數為588套，環比減少28.12%；總成交面積為4.96萬平方米，環比減少25.67%；總成交金額為12.10億元，環比減少25.64%。與2009年同期周成交1447套（成交面積為13.10萬平方米）的水平相比，2010年初的樓市顯得格外冷清。

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        在剛過去的1月份，成交量下滑的趨勢明顯。

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