徐經勝：預售制能否改成預訂制

徐經勝

        商品房預售早已成為我國主要的房產銷售模式，而這種模式也是我國房地產市場不規范的主要根源之一。商品房預售制度不僅導致房屋面積縮水、建筑設計變更、房屋質量缺陷等問題得不到解決，更為嚴重的是誘發了延期交房、抵押房再預售、預售房再抵押，甚至還會出現“攜款潛逃”等違法犯罪行為。而每當這些問題發生時，消費者都是處于一種被侵權卻又難以維權的境地。同時，商品房預售制度還降低了開發商的門檻，卻增加了銀行和購房人被動成為房地產投資犧牲品的風險。

        實際上，在歐美、日本、新加坡等國家，都實行了商品房預售制度，但這些國家在商品房預售制度的發展過程中，已經形成了一套行之有效的風險分擔機制，主要體現在它有嚴格的準入和退出制度、預售資金專款專用、信息披露、嚴格的監管手段。而我國目前的商品房預售制度有很多關鍵環節仍存在很大的缺陷。

        在我國，購房者在簽訂預售合同之后，就要一次性付清除銀行貸款外的所有首付款，而在美國和德國，購房者在簽訂預售合同后的付款一般都是分期支付，甚至還會規定房屋價款的10%在交房后3~5年內付清；在我國，在購房者首付款付清時，銀行貸款就一次性發放給了開發商，而在歐美部分國家，銀行的貸款一般在完工后才發放；在我國，對商品房預售金缺少統一嚴格的監管，在美國，為防止開發商挪用客戶資金用于非建設項目，購房者交付的定金會被存放在開發商的代理律師事務所負責管理的托管賬戶上，直到正式交房的時候，開發商才能拿到這筆資金。

        比較國內外商品房預售制度可以看出，國外的商品房預售更多的是一種“預訂制度”。這種“預訂制度”不僅防范了房屋面積縮水、建筑設計變更、房屋質量缺陷等問題的出現，而且大大降低了購房者以及銀行房貸的風險。當然，我國目前一下子取消商品房預售制度恐怕還有點困難，但完全可以改革當前的商品房預售制度，把商品房預售制度改為類似于歐美國家的預訂制度。



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