“國四條”遏制高房價 地產股暴跌或是吸貨良機

        國務院：抑制投資投機性購房 相關部委或將出臺更細化配套措施
 

      每經記者 張敏 發自北京

        “隨著房地產市場的回升，一些城市出現了房價上漲過快等問題，應當引起高度重視。”昨日（12月14日），國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，全面啟動城市和國有工礦棚戶區改造工作。

        會議出臺了調控房地產市場的一系列措施，其中，“適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應”，“加大差別化信貸政策執行力度”這兩條格外引人關注。

        中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云向《每日經濟新聞》表示，國土部、住建部、央行等相關部門未來或有更細化的調控措施出臺。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，對一線城市來說，明年房價下跌的可能性大于上漲。

        調控·供地

        增供中低價位、中小套型用地

      會議提出，未來的政策重點是，在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。

       “增加普通商品住房的有效供給”被放在重要位置。會議要求，要適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。

        “這意味著，明年的土地供應量仍將保持較高水平，同時，囤地等行為也將得到嚴懲。”鄒曉云認為。

        來自國土部的數據顯示，前三季度，全國普通商品房用地供應33182.99公頃，其中，中低價位、中小套型普通商品房用地供應6002.94公頃，同比減少45.0%，占住宅用地供應量的14.9%，同比下降14.6個百分點。

        這是高層近期第二次強調“中低價位”。在上周的全國發展與改革工作會議上，發改委主任張平表示，“我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房”。

        中國土地勘測規劃院地價所所長趙松此前接受本報采訪時曾表示，松動多時的“70/90”政策或將加強。

        調控·信貸

加大差別化信貸政策執行力度

        會議提出，繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房，并強調“加大差別化信貸政策執行力度”。

        北京大學房地產研究所所長陳國強表示，這體現了 “區別對待，有保有壓”的原則，這是本次政策的一個重要變化。未來對投資投機性需求的抑制力度會繼續加大，鼓勵自住型需求的相關優惠政策或將延續。

        記者發現，在高層多次提到“抑制投機性購房”后，本次會議首次提出抑制 “投資性購房”，要求“抑制投資投機性購房”。2006年5月，國務院辦公廳轉發建設部等部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》時，曾要求“遏制投機性炒房，控制投資性購房”，該通知后來被稱為“國15條”。

       楊紅旭表示，針對大戶型、高檔房的物業稅，明年會加快推出，并極可能在部分城市試點實轉，中央也可能會重申“171號文”，緊縮外資購房政策。

        調控·監管

         完善土地出讓和房屋預售制度

          在房地產市場秩序方面，會議要求，加強房地產市場監測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。

         楊紅旭表示，這兩項制度引起的爭議較大，因為它們滋生了囤地、捂盤、假按揭、亂收定金、哄抬房價等市場亂象。他認為，商品房的預售標準可能會被調高。

        近日，不少業內人士表示，土地招拍掛制度通常采取 “價高者得”的方式，是推高地價和房價的根本原因。

        陳國強表示，土地出讓中，由于政府部門通常不公開供地的節奏和規模，外界很難對市場有準確的預期，這是造成“囤地”、“炒地”等問題的重要原因。他表示，除了信息公開，土地批后監管也將是未來國土部門的工作重點。

        此外，保障性住房建設再次被強調。會議提出，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

        陳國強表示，保障性住房建設在未來幾年內將繼續提速，但這將給地方政府帶來較大的資金壓力。

       今年10月，全國人大發布報告指出，截至8月底，全國保障性住房建設僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。會議還表示，目前我國一些城市和國有工礦及林區、墾區仍有近1000萬戶家庭居住在棚戶區，決定用5年左右時間，基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶區改造。

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        中央一周三提地產政策 推“國四條”遏制高房價
 

         國務院總理溫家寶昨天主持召開國務院常務會議，研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，明確要求“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。

　　中央政府在短短一周時間里連續三次提及房地產問題，并且第一次公開表示要“遏制”房價，會議明確四項措施用于保持樓市平穩健康，顯示政府在經歷了21世紀以來房價最大漲幅的一年之后，開始醞釀出手調控。

　　多次暗示樓市政策將變

　　昨天的會議前，政府已經多次暗示樓市政策將發生轉變。

　　12月7日閉幕的中央經濟工作會議上，房地產多年來第一次不再被當作支柱產業來描述，經濟會議只是提及要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。

　　經濟工作會議閉幕之后的第三天，12月9日，國家發改委主任張平就明確表態，要抑制投機性購房，輿論認為這是主管部門發出抑制高房價的信號。同一天下午，國務院常務會議公布了“個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年”的規定。

　　而國務院此次常務會議主要議程就集中在研究促進房地產市場健康發展措施。會議稱，今年以來，新建商品住房成交面積有較大幅度增加，保障性住房建設速度加快，380多萬戶低收入家庭解決了住房困難問題。但是，隨著房地產市場的回升，一些城市出現了房價上漲過快等問題，應當引起高度重視。

　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生昨天表示，今年中國房地產市場呈現出“三高一低”的特點——房地產價格持續10個月走高；房地產市場貨幣投放量高，1-11月房地產資金來源達48170億元；地產資金杠桿率大幅提高，從2008年的2.86倍成本杠桿提高到今年的5倍；而保障性住房完成率低于預期76.4%。這推動了中國房地產價格環比持續上升，新地王不斷涌現。

　　聶梅生表示，人民幣升值預期、流動性過剩等因素或將導致房地產價格進一步上漲，地產資金杠桿率沖高，中國房地產市場或現較大泡沫。

　　增加中小戶型用地供應

　　昨天國務院常務會議研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，全面啟動城市和國有工礦棚戶區改造工作。

　　昨天的會議明確提出四項措施用于調控明年房價。會議要求，按照穩定完善政策、增加有效供給、加強市場監管、完善相關制度的原則，繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控。

　　會議內容顯示，調控重點是在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。

　　四項調控措施包括：

　　一要增加普通商品住房的有效供給。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保證質量前提下，加快普通商品住房建設。

　　二要繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。

　　三要加強市場監管。繼續整頓房地產市場秩序，加強房地產市場監測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產信貸風險管理。

　　四要繼續大規模推進保障性安居工程建設。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

　　爭取3年完成棚戶區改造

　　會議指出，隨著經濟持續快速發展，各地加大了對建筑質量差、設施簡陋、居住密度高的棚戶區的改造力度，大批居民住進新居，群眾生活質量和城市環境得到明顯改善。但目前我國一些城市和國有工礦及林區、墾區仍有近1000萬戶家庭居住在棚戶區。會議決定，用5年左右時間基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶區改造，有條件的地方爭取用3年時間基本完成。

　　中央財政對城市和國有工礦棚戶區改造給予適當支持，省和市、縣人民政府應切實加大資金投入。鼓勵采取共建的方式改造國有工礦棚戶區，引導社會資金積極參與。鼓勵金融機構向符合條件的城市和國有工礦棚戶區改造項目提供貸款。免征相關改造項目的城市基礎設施配套費等行政事業性收費和政府性基金，優先安排土地供應。繼續按現有政策推進國有林區、墾區和中央下放地方煤礦的棚戶區改造。 （東方早報 劉秀浩 ）
 

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        恒泰證券：靴子落地 利好略超預期
 

       　事件：

　　國務院常務會議決定個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。

　　分析：

　　政策利好略超預期。在房地產行業12月投資策略報告中，我們曾分析了中央層面房地產優惠政策，指出二手房的營業稅減免應會按時取消，這一判斷得到了驗證。而其他政策，特別是此前市場普遍擔心的二套房貸利率優惠政策得以繼續保留，這超乎市場預期。顯然政府在房地產政策方向上“有保有壓”，即支持百姓在住房上的自住和改善性需求方面的決心沒有改變，但堅決抑制投機性購房。

　　政策余地仍有較大保留。一方面，延續期限不明確。與汽車下鄉優惠政策明確實施期限不同，住房消費政策只提“繼續實施”，而沒有明確實施期限。另一方面，原有的住房消費政策本身就具有相當的靈活性。以市場最關心的二套房貸問題來論，銀監會的政策是劃定二套房貸款紅線是“四成首付”，具體利率由各商業銀行自行制定，因此在實際操作中二套房貸利率優惠有相當的靈活性，顯然延一政策的延續并不意味著有額外的利好。

　　政策意圖明顯，明年住房供給有望明顯提升。自08年底住房消費刺激政策出臺以來，房地產市場銷量回升、房價上漲，開發商最為受益，但政府最希望看到的房地產投資和房地產新開工才剛有起色，此時延續住房消費刺激政策有助于穩定開發商預期，增強明年住房供給信心，因此明年住房供給有望明顯提升。

　　維持行業評級為“強于大勢”。 房地產優惠政策方向終于水落石出，不確定因素的消失有助于房地產板塊輕裝上陣，并且政策利好超市場預期，房地產板塊有望走出一輪超越大盤的行情。品種選擇上，除萬科、金地等一線藍籌外，仍然重點推薦在二、三線城市擁有較多土地儲備和開發項目、具有較大區域優勢的房地產上市公司，如榮盛發展（002146）、合肥城建（002208）、安徽水利（600502）、中江地產（600053）。（恒泰證券）

 

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      十大地產股技術點評

        萬科(000002)A：最近半個月走勢弱于指數-1.10%；今日盤中買盤力量較大。近幾日下跌力度加大，持幣觀望；該股近期的主力成本為11.87元，價格位于成本下方，目前弱勢反彈，操作不宜；周線為上漲趨勢，如不跌破“10.47元”不能確認趨勢扭轉；股價整體長線趨勢依然向下。

       相關公司股票走勢

        首開股份23.89+0.281.19%中航地產17.73+0.060.34%中糧地產12.85+0.040.31%萬 科Ａ11.79+0.000.00%保利地產24.58-0.14-0.57%　　保利地產(600048)技術點評

　　最近半個月走勢弱于指數-4.66%；從當日盤面來看，明日將上漲或低位調整。近幾日下跌力度加大，持幣觀望；該股近期的主力成本為25.29元，股價位于成本下方，已顯弱勢；周線為上漲趨勢，如不跌破“22.85元”不能確認趨勢扭轉；股價整體長線趨勢依然向下

　　中糧地產 技術點評

　　短期非市場熱點，走勢滯后指數；從交易情況來看，明日上漲幾率大。近2日下跌勢頭減弱；該股近期的主力成本為13.27元，股價位于成本下方，目前弱勢反彈，謹慎操作；股價處于上漲趨勢，支撐位11.08元，中線持股為主；前景長期看仍然不樂觀。

　　金 融 街技術點評

　　最近半個月走勢弱于指數-4.16%；從當日盤面來看，明日將上漲或低位調整。近幾日下跌力度加大，持幣觀望；該股近期的主力成本為13.22元，股價已露拉升態勢，強勢特征明顯；

　　首開股份技術點評

　　近兩周內缺乏資金關照；從一天盤面來看，明日可能上漲。最近幾天觀察短線反彈能否持續；該股近期的主力成本為23.46元，股價呈強勢特征；本周多空分水嶺19.62元，股價如運行之上，中線持倉待漲。

　　中航地產(000043)技術點評

　　近兩周內缺乏資金關照；從一天盤面來看，明日可能上漲。最近幾天股價短線正在下跌，不宜搶反彈；該股近期的主力成本為17.66元，股價脫離主力成本區，可密切關注；。

　　上實發展技術點評

　　最近半個月走勢弱于指數-5.89%；從當日盤面來看，明日將慣性沖高。近幾日下跌力度加大，持幣觀望；該股近期的主力成本為16.50元，價格處成本以下，雖有反彈但后市不看好，少量參與

　　信達地產(600657)技術點評

　　受到市場關注,走勢強于指數；從交易情況來看，明日上漲幾率大。近2日上漲勢頭減弱；該股近期的主力成本為12.11元，股價脫離主力成本區，可適當關注；股價處于上漲趨勢，支撐位9.53元

　　華僑城Ａ技術點評

　　從一天盤面來看，盤中拋壓仍大。最近幾天股價短線正在下跌，不宜搶反彈；該股近期的主力成本為20.33元，股價脫離主力成本區，可密切關注；本周多空分水嶺17.40元，股價如運行之上，中線持倉待漲

　　招商地產技術點評

　　從交易情況來看，近期上漲或者震蕩概率大。近2日下跌勢頭有放大跡象；該股近期的主力成本為29.88元，股價在成本區上方運行，可保持部分倉位；股價處于上漲趨勢，支撐位22.66元，中線持股為主  （證券日報）